Стотици хиляди празни жилища и двуцифрени поскъпвания: къде са разумните сделки през 2026

• НСИ отчита 30,3% необитавани жилища в София и 1,6 млн. в страната
• Цени нагоре през Q4 2025: Варна +19%, София +16,6%, Пловдив над 15%, Бургас +14%
• Банско 1100-1500 евро/кв.м, панелките в Бургас се търгуват около 2000 евро/кв.м

Квартали светят тъмни, а цените не слизат. Това е парадоксът, който виждам на терен всеки ден – огромен заключен ресурс в необитавани апартаменти и едновременно напрежение в активните сегменти. За купувачи, продавачи и инвеститори 2026 дава шанс, но награждава бързите и подготвените.

Празни апартаменти, живи пари – столицата стои върху спящ капитал

Според последното преброяване на НСИ необитаваните имоти в София са 30,3% от около 755 хил. жилища. Национално картината е дори по-ярка – 1,6 млн. празни жилища или 38,9% от фонда. В моята практика причините се повтарят: много наследници и липса на съгласие, отсъстващи собственици в чужбина, или просто изчакване за по-висока цена. Резултатът е един – пропуснати наеми и капитал, който не работи.

Как се отключва този ресурс на практика: при съсобственост помагат доброволна делба и ясно пълномощно към един представител, добър адвокат за проверка на титула, а понякога и междинно решение – краткосрочно отдаване, докато вървят процедурите. При добре локациониран, но пуст имот стандартно изваждаме наем в рамките на 4-6 седмици, ако входът и общите части са в ред. При дългосрочни договори обмислете внимателно клаузите за индексация на наема към минималната заплата – потенциален хит на 2026, но и капан при лоша формулировка.

Къде е най-тъмно по картата

Най-висок дял на необитаваните се отчита във Видин – 55,4%, Бургас – 53,7% и Перник – 53,6%. Най-нисък е делът в София и Пловдив. Бургаският процент често изненадва клиентите ми, но се обяснява с втори домове и инвестиционни покупките по морето, които не влизат бързо в употреба.

Цени и обороти: финалът на 2025 запали мотора

Браншът отчете силно четвърто тримесечие на 2025 – Варна скочи с около 19%, София с 16,6%, Пловдив над 15%, Бургас около 14%. На терен във Варна усещането е ясно – предлагането изостава от търсенето и двустайни, тристайни с правилна локация си тръгват за дни. Делът на покупките в брой расте, което допълнително ускорява пазара – вижте детайлите за кеша и движението при 2- и 3-стайните тук: София, Варна, Пловдив: кешът набира сила, 2- и 3-стайните дърпат цените, ипотеките се пренареждат.

Ипотечните лихви у нас останаха стабилни спрямо очакванията, тъй като водещи банки минаха към методика „цена на привлечения ресурс“. Това поддържа разчетите на купувачите предвидими – анализ тук: Банките избират „цена на привлечения ресурс“, а не ЮРИБОР: ипотеките остават около 2.5%.

Градовете под лупа – от морето до Дунав

Бургас: панелки се търгуват около 2000 евро/кв.м, тухла стартира от 2500 евро/кв.м. В „Меден рудник“ на зелено има оферти около 1100 евро/кв.м. Спрямо миналата година работим с 15-20% по-високи ценови нива. Практически съвет от последните ми сделки: при панел с добър вход и етажност настоявам за технически протокол за инсталации, така защитаваме цената и ускоряваме кредита.

Варна: най-голям разрив между търсене и предлагане, което вдигна цените. Двустаен с правилни паркоместа и юг-изток ориентация е дефицитен продукт. Планирате вход през пролетта – изпреварете конкуренцията с готово финансиране и реална оценка.

София: парадоксът с високия дял необитавани жилища не пречи на микропазари да летят. Изтокът на столицата изважда нови локации с потенциал – вижте как Богров започва да привлича семейства и малки инвеститори: Богров изпреварва юга: двата източни квартала на София, които надуват мускули на имотния пазар.

Русе: януари стартира в ниска предавка след бурен финал на 2025. В нови кооперации виждам по 50% празни апартаменти – това е прозорец за преговори, особено при пакетни сделки гараж плюс апартамент.

Благоевград: вдигат се по-малки квадратури, защото големите апартаменти излизат над 300 хил. евро. На зелено оферти стигат 2000 евро/кв.м – тук проверката на АК14 и АК16 е задължителна. Защо разрешителните надуват обемите наведнъж, обясняваме тук: АК14 и АК16 ‘надуват’ обемите наведнъж: решенията често са взети години по-рано.

Банско отново на мода – добри доходности, ако сметките са точни

В Пиринския курорт търсенето е силно от българи и чужденци. Студия и двустайни вървят средно 1100-1200 евро/кв.м, а качествените сгради с топ локация стигат 1400-1500 евро/кв.м. Инвеститори довършват изоставени сгради и изкарват нов продукт на пазара. Моето правило тук е ясно: калкулирайте таксите поддръжка, сезонността и реалистичен план за дневен наем. Допълнителни идеи за нишови продукти и краткосрочни наеми ще намерите в анализа за куполните къщи и Airbnb интереса: Търсенето на куполни къщи расте около София, Варна и Родопите; интерес има и от българи в чужбина.

Какво правят съседите и какво можем да вземем като урок

Гърция въвежда данъчни стимули, за да изкара на пазара хиляди неизползвани апартаменти – трите години освобождаване от данък върху наемите при отдаване на такива имоти е директна атака срещу недостига. Темата е чувствителна и за нас, още повече че български купувачи са активни в Северна Гърция, което напряга местните пазари – детайли тук: Българи купуват все повече имоти в Северна Гърция, а гърците протестират. Подобни стимули биха заключили по-малко жилища и у нас, а наемният пазар би дишал по-леко. А във Великобритания януари показа резкия скок на офертните цени – сигнал за по-смел пролетен сезон и ориентир за темпото у нас.

Три бързи тактики за 2026

За продавачи на празни жилища: изчистете наследства и съсобствености рано, подгответе имота – технически протоколи, освежаване, професионални снимки. При правилна презентация и реалистична цена сделките се сключват в първите 30 дни.

За купувачи: осигурете предварително финансиране и бъдете готови за капаро в деня на оглед. Търсете отстъпки в нови кооперации с висок процент празни апартаменти и проверявайте статуса на разрешителните АК14 и АК16. В София огледайте източните периферии – често предлагат по-добра стойност от централните зони.

За инвеститори: следете Варна за признаци на прегряване и Бургас за микрорационализирани входове с устойчив наем. Курортно – Банско с дисциплина в числата. Над националния пазар не забравяйте регионалната картина в Югоизточна Европа – къде е възможността през 2026, вижте тук: Инвестициите в имоти в Югоизточна Европа леко се свиха през 2025, офисите оглавиха сделките. Къде е възможността през 2026. А у нас строителството натиска газта – това ще пренареди офертите: Кранове на макс, кеш по масата: как историческият строителен бум ще пренареди пазара през 2026.

Ако очаквате пазарът да се успокои, прави сте частично – вероятността 2026 да мине с по-умерен ръст около европейските 5-10% е висока. Но под повърхността ще има бързи корекции по квартали и сегменти. Моят съвет от последните 15 години в професията е прост: идвайте с числа, гъвкавост и ясна цел. Пазарът обича решителните играчи и ги възнаграждава.