НАП насочва прожекторите към имотите в чужбина на българите – как купувачи, инвеститори и наемодатели да декларират правилно и да избегнат санкции

• Всеки имот в чужбина на местно физическо лице се декларира ежегодно в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ
• Глобите започват от 255.65 евро за неподадена декларация и достигат 1022.58 евро при повторни нарушения
• НАП вече проверява собственици на имоти в Гърция на база автоматичен обмен на данни от 2016 г.

Купихте апартамент в Кавала за лятото, отдавате вилата си в Халкидики през платформa, продадохте студио в Атина с печалба – всички тези сценарии вече са под лупа. НАП активизира кампаниите си към българи с имоти в чужбина, особено в Гърция, а правилата са категорични: имотите се декларират всяка година, не само в годината на покупката. Пропуските струват пари и нерви, а приходната администрация разполага с данни от гръцките власти за собственост и доходи още от 2015 г.

Защо темата е гореща за пазара на имоти сега

През май 2025 г. НАП започна нова кампания към физически лица, придобили или продали имоти в Гърция назад във времето. Резултатът до момента – подадени са 99 коригиращи декларации с общо коригиран доход над 1 млн. лв., а 37 ревизии са в ход. Данните не са инцидентни – автоматичният обмен с Гърция и останалите страни от ЕС действа от 2016 г., като първата обхваната година е 2015 г. Това означава, че липсата на декларация почти винаги оставя следа.

За инвеститорите това е част от реалната цена на притежанието и управлението на чуждестранен актив. В калкулацията до брутната доходност от наем трябва да прибавите и административно-данъчните изисквания у нас и в страната на имота. В среда, в която бързите сделки се множат и добрите оферти се затварят за дни, дисциплината по деклариране се превръща в конкурентно предимство. Вижте и как купувачи печелят времето си през 2026 г. тук: Топ офертите изчезват за дни. Полезен ресурс са и сайтове за имоти от собственик, където излизат директни оферти без посредник.

Какво точно се декларира и кога

Собственост към 31 декември – всяка година

Местните физически лица декларират всички притежавани към 31 декември на съответната година недвижими имоти в чужбина – не само новопридобитите. Данните се вписват в Част II на Приложение № 8 към годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Посочват се държавата, точният адрес, видът на имота и датата на придобиване.

Сделки през годината – продажби и печалби

Ако сте продали имота през годината и към 31 декември вече не сте собственик, той не се вписва в Приложение № 8. Но реализираният доход от продажбата подлежи на деклариране в Приложение № 5, ако е облагаем по ЗДДФЛ. Когато продажбата е освободена от данък по закона, можете по желание да я посочите в Част II на Приложение № 13.

Срокове, които реално имат значение

Годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ традиционно се подава до 30 април за предходната календарна година. Електронното подаване дава административни улеснения и възможности за по-бързо коригиране при нужда. Ако сте пропуснали, коригирайте доброволно – това често намалява риска и общата санкционна тежест.

Доходи от наеми в чужбина – къде и как се облагат

Наемите от имот в чужбина на местни физически лица се облагат и се декларират в България. Приложими са чл. 31 и 32 от ЗДДФЛ за определяне на облагаемия доход и годишната данъчна основа, както и чл. 44 за авансовия данък. Нормата за разходи по този вид доходи у нас е 10 процента, което влияе положително на нетната доходност.

Паралелно действа Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане между България и Гърция. Тя позволява да не плащате два пъти за един и същ доход, но не отменя задължението да подадете декларация в България. Съхранявайте платежни документи за платени данъци в Гърция и договори за наем, за да приложите правилния метод по СИДДО. Ако правите краткосрочни наеми, пригответе се за допълнителни лицензионни и местни изисквания в страната на имота.

Санкции и реални рискове за собственици

Глобата за неподадена в срок декларация е до 500 лв. или 255.65 евро. При повторно нарушение – 1000 лв. или 511.29 евро. За невярно посочени данни санкцията е до 1000 лв. или 511.29 евро, а при повторност достига 2000 лв. или 1022.58 евро. Освен това НАП периодично възлага проверки и ревизии, за да съпоставя декларираните доходи с имуществото. При несъответствия рискът преминава от глоба към доначисляване на данъци с лихви.

Как НАП стига до имота ви в чужбина

Обменът на данни с Гърция е ежедневна практика на база европейската Директива 2011/16/ЕС за административно сътрудничество, СИДДО и Конвенцията на ОИСР. Идва информация за собственост, сделки и доходи. Това намалява значително шансовете пропускът да остане незабелязан, особено при популярни локации за български купувачи като Северна Гърция и островите.

Юридически лица – ако купувате през фирма

За местните юридически лица важи корпоративното облагане на световния доход по ЗКПО. Счетоводният резултат, в който попадат придобиването, амортизацията, разходите и доходите от наем, се трансформира за данъчни цели. Няма отделно приложение за деклариране на наеми, но имотите трябва коректно да са отчетени и оповестени в годишния финансов отчет.

Практична пътна карта за инвеститора

• Съберете документи: нотариален акт, дата на придобиване, адрес, договори за наем, платени местни данъци в страната на имота
• Проверете статуса към 31 декември – ако сте собственик, впишете имота в Приложение № 8, ако сте продали, оценете данъчния ефект и попълнете Приложение № 5 при нужда
• За наеми: прилагайте 10 процента разходна норма по ЗДДФЛ и съхранявайте доказателства за данъци платени в чужбина за ползване на метод за избягване на двойното облагане
• Подавайте навреме по електронен път – по-лесни корекции и по-малко риск
• При сложни казуси използвайте данъчен консултант, особено за краткосрочни наеми и комбинирани режими

Как това променя вашата стратегия за покупка и продажба

Данъчната дисциплина е част от сделката. При огледи в чужбина проверявайте не само локацията и наемния потенциал, а и местния данъчен режим, таксите за имота и изискванията за къси наеми. Истинската проверка е на терен, затова при горещи оферти не пропускайте due diligence – вижте защо огледът остава решаващ инструмент тук: Огледът е решаващ.

Ако играете офанзивно в пазар, където купувачите набират сила и селекцията расте, спестеният риск е реална доходност. Анализите за динамиката в зрели пазари като САЩ показват как предлагането изпреварва търсенето и как се печелят ходове в такава среда – полезна перспектива и за българи, търсещи активи зад граница. Прочетете повече тук: САЩ влизат в пазар на купувача. От региона показателен пример е и Cosmopolis край Букурещ, където един квартал продава повече от цели градове.

Какво означава това за продавачи и наемодатели

Ако планирате изход от инвестицията – например продажба на имот в Гърция – заложете време за данъчно планиране. Проверете дали реализираната печалба е освободена по ЗДДФЛ и как ще се третират разходите. За наемодатели редовното авансово облагане по чл. 44 ЗДДФЛ и годишната декларация по чл. 50 са must have, а документите за чуждестранни удръжки са ключът към избягване на двойното облагане.

Накратко, между добрата възвръщаемост и тревожната ревизия стои един навик – ежегодно и коректно деклариране. В сивата зона печалбата е илюзия, на светло тя става предвидим, банково приемлив доход. А това е езикът, на който пазарът винаги отговаря с по-добри сделки.