Жилищният пазар натиска пауза след двуцифрения скок – конкуренцията между строителите се изостря, ритейл парковете набират скорост
След година на двуцифрен ръст на цените купувачите печелят време, а продавачите вече не могат да разчитат на еуфория. Пазарът у нас се нормализира след 2025, когато цените на жилищата скочиха средно с 11-12%, а в някои зони на София дори над 20%. Това очерта Георги Киров, партньор и директор Капиталови пазари в Colliers, в ефира на Bloomberg TV Bulgaria.
Жилищата: по-умерен темп и по-взискателни сделки
Повишението в последните 12-18 месеца притисна достъпността, тъй като доходите не растяха със същия темп. Въпреки това, по думите на Киров, имотите у нас остават по-достъпни спрямо много пазари в Западна, както и в голяма част от Централна и Източна Европа. За активните на пазара това означава повече прецизност и по-малко импулсивни сделки.
Купувачи: преговаряйте по-уверено, проверявайте качеството на изпълнение и общите разходи по владение. Продавачи и предприемачи: добавената стойност вече е задължителна – енергийна ефективност, функционални разпределения, управление на общите части и реалистично ценообразуване. За тенденции в столицата и очакванията за 2026 вижте анализа за двустайните в София и какво да чакаме от цените през 2026.
Разходи по строителството натискат маржовете на предприемачите
Силно конкурентната среда принуждава строителите да предлагат по-смислен продукт, но уравнението е по-трудно. От началото на войната в Украйна стоманата поскъпна осезаемо, а България почти изцяло я внася. Добавете ръст при други материали и труда, плюс по-скъпи терени – възможностите за проекти с устойчиви маржове се стопяват. За инвеститорите това означава по-внимателен подбор на локации и партньори, по-дълги срокове на планиране и по-реалистични очаквания за доходност.
Ритейл парковете влизат в час пик извън големите градове
С нарастващата покупателна способност интересът към ритейл парковете расте не само в София. Марки, които от години разширяват мрежата си в средни и малки градове, ускоряват формата и у нас – тенденция видима и в Централна и Източна Европа. Наемателите са предимно вериги във value сегмента, които не плащат високи наеми. В ритейл парковете те са средно 8-10 евро на кв. м месечно, докато в моловете в София наем за магазин от около 50-60 кв. м достига приблизително 45 евро на кв. м, посочи Киров.
За търговци и франчайз партньори ритейл паркът дава добра видимост, паркинг и по-нисък наем, а за собственици – стабилност на заетостта чрез национални вериги. За по-широкия бизнес пазар и влиянието на еврото върху интереса на чуждия капитал вижте повече в анализа.
Какво означава това за купувачи, продавачи и инвеститори
Купувачи: времето за due diligence е на ваша страна, но качествените имоти на добри локации остават ликвидни. Продавачи: офертите без ясна стойност и аргументация за цената стоят по-дълго на пазара. Инвеститори: преценявайте риска в себестойността и времето до реализация, особено при проекти с голям дял внесени материали.
Ако държите имоти в чужбина или получавате доходи от наеми навън, следете данъчните изисквания – как да декларирате правилно и да избегнете санкции ще намерите тук: НАП насочва прожекторите към имотите в чужбина. За сравнение на пазарната динамика и сигналите за преговорна сила вижте и какво се случва в САЩ, където все повече сделки минават под офертна цена: 62% от домовете под офертна цена (средна отстъпка 8%).
Посоката е по-спокойна, но избирателна – пазарът награждава добре позиционираните активи и дисциплинираните стратегии. Ако планирате ход през 2026, планирайте по-дълбоко, смятайте по-консервативно и следете локалната ликвидност квартал по квартал.
